서울이 아니어도 오를 곳은 오른다

 

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

부동산을 이야기하면 보통 가장 보편적이고 일반적인 통계를 낼 수 있는 서울을 예시로 드는 책이 많습니다. 이 책은 비서울 부동산에 관해 이야기하고 있어서 관심이 생겼습니다. 또한 18년 8월에 집필된 책이라 당시 전문가의 노하우를 지금과 비교할 수 있어서 읽게 되었습니다.

 

[서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 출처 : 교보문고]

책 소개

비싼 것이 더 많이 오르는 시장이 되어가고 있다.

비서울 지역 부동산의 위상

부산은 해운대구, 수영구. 부산은 제2의 도시이다. 그만큼 수요와 공급이 뒷받침해주고 있다. 대구는 수성구. 대구가 유동성을 받아들일 만큼 성장했으며 교육 프리미엄이라는 대표적인 사례는 수성구로 보면 된다. 인천은 송도, 청라, 영종. 서울에서 퍼져 나갔다. 개발 당시 너무나도 가격이 낮아 투자 장벽이 낮았다. 대전은 서구, 유성구. 양적 성장은 멈췄다. 북서쪽에 있는 세종의 성장이 변수가 될 수도 있다. 광주는 남구, 서구. 지방을 벗어나기 위해서는 교육에 집중할 수밖에 없으며 교육 프리미엄이 있는 부동산이 최고다. 울산은 남구, 중구. 법인세는 국세로 지방세와는 구분해야 한다. 울산에 지하철이 없는 것도 부동산 시장이 저조한 이유 중 하나다. 세종은 아직 발전 가능성이 넘쳐난다. 현재 수요는 대부분 대전에서 넘어온다. 경기도는 서울과의 연계성을 떼어놓을 수 없다. 이름 자체가 서울 '경' 자에 주변을 뜻하는 기운 '기' 자를 합한 지역이다. 과천시는 강남권, 성남시 분당구. 제주도는 비교 대상이 없다. 교육 프리미엄이 있는 부동산에 투자하는 것이 좋다. 땅의 밀집도가 높을수록 부동산 가치는 올라간다. 일자리, 교통, 교육을 살펴보고 전체적인 수요를 파악한 후 부동산 투자에 임해야 한다. 부동산은 지역에 특색에 맞게 움직일 필요가 있다.

 

비서울 부동산의 핵심을 이해하라

비서울 지역도 질적인 시대가 시작되었다. 시간이 흐를수록 부동산 시세는 무조건 오른다. 입지의 양극화 현상이 나타난다. 오르는 곳만 오르며 오르지 않는 곳은 오르지 않거나 빠질 수 있다. 지역의 프리미엄이 무엇인지 체크하라. 부산의 인구가 줄어든 것은 범부산권 인구를 주변 위성도시와 나누어 가졌기 때문이다. 홍콩과 비슷한 도시다. 해운대구를 서울의 강남구. 연제구를 서울의 종로구. 동래구를 서울의 서초구로 연상하라. 대구는 2010년까지 시공사, 시행사들의 무덤이었다. 교육 프리미엄이 붙은 수성구를 중심으로 질적인 성장 기대하라. 대전은 1993년 대전 엑스포, 2011년 국제육상선수권대회 2차례나 국제행사 개최했다. 남한의 중심이며 교통의 요지이지만 내공이 낮다. 큰 자가발전 요소가 없다. 광주는 인구 유출이 크지 않으며 학생 수가 인구의 약 26% 차지한다. 호남권 대장이라 할 수 있다. 지방 부동산의 KBF는 다르다. 일자리가 가장 중요하다. 교통과 교육은 주요 요인이고 상권(마트, 백화점, 의료시설, 금융기관 등)과 환경(공원, 혐오시설 등)은 플러스알파 요인이다.

입지별 공략 포인트 시군구 단위로

경기도는 서울 영향권, 비 영향권 지역을 분리하여 공략하라. 과천시는 경기도가 아니라 서울시 강남권으로 묶어 생각하자. 성남시는 구도심 개발로 분당 외의 지역도 프리미엄을 가져갈 가능성 커진다. 광명시는 전형적인 베드타운이지만 발전 가능성 있다. 고양시는 덕양구의 비상과 일산신도시, 삼송신도시, 은평뉴타운이 있다. 구리시는 서울과 남양주 연결한다. 재건축, 재개발 투자 추천한다. 남양주시는 지역별 문화가 본격화된다. 다산신도시가 있다. 하남시는 준강남권으로 업그레이드했다. 미사강변도시와 5호선 연장이 있다. 광역시의 구도심은 재생 중이거나 재생할 것들 위주로 우선 공략하고, 신도심은 기반 시설이 좋은 곳에 먼저 관심을 두라. 서울을 벤치마킹하여 광역시 접근 전략을 가져야 한다. 서울의 변화를 답습하는 모습이 필요하다. 부산 수영구, 해운대구, 대구 수성구 미래 가치가 더 커질 것으로 예측된다.

 

향후 10년 동안 주목해야 할 지방 입지들

• 혁신도시와 기업도시를 유치하는 지역을 찾아라
• 인구가 감소하고 있는 곳은 피하라
• 정부와 기업체들의 확정된 개발 계획으로 어느 정도 방향성을 추정하라

아파트 시세는 원가와 프리미엄으로 구성되어 있다. 원가보다 프리미엄이 훨씬 더 중요하다. 프리미엄은 상품 가치가 아니라 입지 가치가 훨씬 더 중요하다. 입지 가치가 높아질 지역에 집중하자. 내가 가진 자금으로 가능하면 비싼 곳을 사는 것이 성공 투자를 위한 전략이다.

 

 

책에서는 부동산 비관론이 팽배했을 때
오히려 투자를 적극적으로 권유하고 있습니다.
핵심은 일자리가 우선이 되어 도시의 자생 능력을 체크하고
정부와 기업의 개발 계획을 기초로 방향성을 잡으라는 것입니다.
코로나 전후를 떠나 부동산 침체기에 들어선 지금
부동산 옥석 가리기에 책 내용을 적용하면 어떨까 생각합니다.

 

 

부동산 책을 청랑이 추천합니다.

강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다