부동산 투자 사이클

 

'부동산 투자 사이클'을 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

모든 투자에 사이클이 있듯이 부동산 투자가 가지는 사이클이 궁금했습니다. 부동산 공부하는 저에게 큰 도움이 될 것으로 생각해서 선택하게 되었습니다.

[부동산 투자 사이클] (출처 : 교보문고)

책 소개

프롤로그

이 책에서는 주택의 공급과 수요 외적인 측면을 다룬다. 민간신용이 늘어나고 유동성이 시장에 퍼지면 주택 가격이 오르기 시작한다. 그 후에 더 거침없이 상승하면 위기가 찾아온다. 즉, 주택 가격을 움직이는 요소로 주택 공급만 있었던 것은 아니다.

금융이 부동산시장을 지배한다

자본주의 시스템을 이해하는 세 가지 등식

• 부채 = 유동성 = 구매력
• 내가 쓴 돈 = 남이 번 돈
• 내가 저축한 돈 < 남이 빌린 돈 = 부채

부채가 늘어나면 시중에 유동성이 증가하고, 유동성이 증가하면 당연히 구매력 또한 상승한다.

유동성이 경기에 영향을 주는 흐름

주택이 고평가인지 저평가인지 살펴보는 근거로는 임대수익률로 따져볼 수 있다. 임대수익률이 과도하게 하락하는 것은 주택 가격 상승의 정점을 찍은 것이고 임대수익률이 과도하게 상승하는 것은 주택 가격 하락의 정점을 찍은 것이다.

문제는 비핵심대출

은행이 아닌 다른 곳을 통한 대출을 비핵심대출이라고 한다. 비핵심대출은 정부의 보호를 받을 수 없으므로 단기로 대출하는 방법을 택한다. 즉, 뭔가 문제가 생기면 그 즉시 만기 연장을 중단하고 자금 회수 시작한다. 자본주의가 발달하며 규제보다 자유를 더 많이 허락하면서 국제 금융의 크기가 실물경제보다 커져 꼬리가 몸통을 흔들게 된다.

 

부동산 가격은 어떻게 움직이는가

시기에 따른 전 세계적인 부동산 가격의 움직임

1870년부터 2차 세계대전까지는 대다수 나라는 가구 수에 비해 주택 공급이 부족. 2차 세계대전 직후부터 1980년까지는 1960년에서 1970년 사이 대부분의 나라에서 전후 복구를 마치고 사회 분위기가 안정되자 출산율이 늘어나고 주택을 샀다. 거의 100년 동안 전혀 움직이지 않던 부동산 가격이 1960년부터 1979년 사이에 빠른 속도로 올랐다. 1980년부터 현재까지는 금리가 점차 내려오는 금리 완화기.

미국이 만드는 경제

미국의 최대 수출품은 달러다

미국은 다양한 제품을 수입하고 이 달러는 전 세계로 풀린다. 이 돈은 다시 미국에 재흡수(국가 화폐의 평가 절상을 막기 위해 미국 국채나 채권을 매입한 타 국가들이 내는 이자)된다. 즉, 미국이라는 나라 자체가 은행 역할을 한다. 부채로 부자가 된다.

슈퍼스타 시티 이론

미국의 동부, 서부 해안을 비롯한 대도시들은 토지 공급은 부족하고, 부자들을 끌어당기는 매력과 능력을 갖추고 있기에 지금까지 올랐던 것처럼 앞으로도 계속 오를 것이라는 이론. 한국의 강남 불패 이론과 같다. 하지만 미국의 서브프라임 모기지 사태로 대규모의 모기지 자금이 집중되어 있었기에 오랫동안 고통을 당했다.

한국 부동산의 가격 변화

한국은 IMF 이후 은행이 산업체 대신 소비자에게 돈을 뿌리기 시작하며 유동성 대폭 증가했다. 조선업 호황을 필두로 유동성이 시장에 공급되었고 금융 자율화로 외부 자금이 유입되었다. 즉, 이때부터 외부 자금의 유입으로 국내 정책만으로는 부동산 가격 상승을 통제할 수 없었다.

버블은 온다

부동산 시장만 보지 말고 경제 전반을 보라. 시장에 비핵심 대출이 많이 쌓이는 것 또한 경제위기가 다가오는 신호다. 버블은 위기이자 기회, 시장에 미신이 넘쳐날 때를 경계하라.

책을 읽고 나서 현재 한국의 부동산 사이클을 어디쯤일까 생각 해봤습니다.
현재 우리나라는 건설업 고용 감소, 금리에 민감한 지출 감소 지점이지 않을까 생각이 듭니다.
투자를 위해 부동산을 매입한다면 시점을
임대수익률의 과도한 상승 시기에 맞춰보는 것이 좋을 것이라 봅니다.

부동산에 관심이 있다면 관련 책을 청랑이 추천합니다.

부동산 하락장에서 살아남기