1기 신도시 재건축 미래 지도

 

'1기 신도시 재건축 미래 지도'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

우리나라는 일본과 유사한 부동산과 인구, 경제 문제를 가지고 있습니다. 일본이 우리보다 시기가 20년 정도 먼저 이러한 문제를 겪었고 우리는 일본의 사례를 보고 미리 대비할 수 있습니다. 현재 일본이 도쿄를 중심으로 인구가 모이고 있고 재건축을 통해 콤팩트 시티로 변모하고 있습니다. 우리나라도 인구가 점점 줄어들며 외곽 신도시나 위성 도시보다는 구도심 또는 1기 신도시의 재건축으로 콤팩트 시티화 되겠다고 생각하기에 같은 생각을 가진 이 책을 읽게 되었습니다.

 

[1기 신도시 재건축 미래 지도 출처 : 교보문고]

책 소개

안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다!

우선, 투자하기 전 개인의 상황을 먼저 점검하라. 23년 2월 7일 ‘1기 신도시 특별법 가이드’가 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’으로 바뀌어 발표했다. 1기 신도시만 특혜를 준다는 여론을 피하고자 범위를 확대했고 안전진단 완화 및 면제 조건까지 만들어졌다.

 

재건축 단계

• 정비 계획 수립 및 정비 구역 지정 단계 → 지정된 구역 내 추진위원회가 설립 → 거주민들에게 사업에 대한 동의를 구하는 과정 → 관리 처분 계획 단계 → '사업 완료 단계'의 시작

대지 지분은 아파트 전체 대지 면적을 가구 수로 나눈 것으로, 등기부에 표시된 면적이다. 대지 지분이 많을수록 감정평가액이 높게 나오고, 새 아파트를 받게 될 때 추가로 내는 금액도 줄어든다. 감정평가액은 평가된 감정가에서 비례율을 곱해서 나온 권리가액이라는 금액을 보장받게 되고, 나중에 새 아파트를 받을 때 권리가액을 뺀 나머지 금액(추가 부담금)을 내고 들어오게 된다. 조합원들은 감정가와 비례율을 곱한 금액인 권리가액이 높을수록 추가로 내는 비용이 적어진다. 무상지분율은 서비스로 받을 수 있는 무료 면적의 비율이다. 추가 부담금은 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 원하는 평형대가 소유한 대지 지분과 무상지분 면적을 합친 것보다 클 경우, 조합원이 추가로 부담하게 되는 금액이다. 이주비란 이때 이사할 돈이 없는 사람들을 위해 빌려주는 돈을 말한다. 리모델링은 재건축보다는 절차가 간소하다. 1기 신도시에서 본격적으로 옥석을 가릴 준비를 서둘러야 할 때다. 지금 당장 매수하라는 것이 아닌 미리 지역을 알아 두고 내 상황에 맞는 전략을 찾아 두자. 10년 주기설을 참고하면 매수 시기 전략을 대략 정할 수 있다.

1기 신도시 대장주, 분당

강남은 테헤란로의 성장으로 이제는 아주 다른 세상의 ‘넘사벽’ 지역이 되었으며 분당도 판교의 발전과 함께 이제는 서울의 주거 수요를 분산하기 위한 위성도시가 아닌, 자급자족 도시 중에서도 새로운 강자로 급부상했다. 학교가 있는 구역이 많다 보니 ‘학교 환경위생정화 구역’ 제도 때문에 주변에 유흥상권이나 유해시설이 들어올 수 없다. 녹지 비율이 높은 지역이 아니지만 그런 단점이 없을 만큼 아주 깨끗하게 관리되고 자연환경의 역할을 잘 해내고 있다. 정자역과 판교 중심의 대기업이 포진해 시민 소득이 높으며 부동산 가격 방어에 유리하다. 재건축과 리모델링의 사업계획 승인 단계까지 진행된 단지들이 많다. 단, 현장에서는 분당 재건축이 완성되기까지는 앞으로 최소 15년 이상이 소요될 것으로 예상되므로 장기 관점에서 투자하는 마음가짐이 필요하다.

아직 기회의 땅, 일산

일산의 도약을 가능하게끔 하는 요소가 있다. GTX-A는 물론, 대곡소사선, 고양선, 인천 검단과의 연결을 위한 인천 2호선, 서울-문산 고속도로까지 그동안의 불편 사항을 대거 해소해 줄 교통 라인이 대거 계획 및 진행되고 있다. 일산테크노밸리와 CJ 라이브시티(2~3,000명 이상 입장 가능한 공연장과 그로 인해 관광산업 발전), 고양 방송영상 밸리에서 창출될 일자리가 기대된다. 1기 신도시 중 녹지 비율이 가장 높으며 일산 호수공원은 일산의 랜드마크 역할을 한다. 「노후 계획도시 특별법」 주요 내용 발표로 개발 가이드가 나온 만큼 기존의 구축 아파트는 이제 더욱 명확한 가치를 가지게 되었으며 게다가 일산 신도시와 경계선을 맞대고 있는 킨텍스 일대가 개발되고 있어 추후 더욱 큰 가치 상승을 일으킬 수 있는 요소도 가지고 있다. 다른 신도시들에 비해 저평가되어 있어 투자 부담감이 가볍다. 오마 학군을 중심으로 하는 일산서구 후곡 학원가 구역과 백석고등학교가 있는 일산동구의 백마 학원가 구역이 일산의 파워 학군이다. 가성비와 안정성 두 가지를 다 챙길 수 있다.

 

전통 학군지 강자, 평촌

2021년 9월, 대부분의 지역이 전고점을 찍은 시기에 평촌 또한 흐름을 같이 했지만 이후 가격이 가장 많이 하락한 도시라 가장 매력적인 가격을 갖추고 있다. 가격 하락의 원인은 21년 하반기부터 22년까지 공급된 물량이 7,448세대로 물량공급 앞에 장사 없다는 것을 보여주는 한편, 적정 공급량이 3,000세대임을 감안했을 때 가격 방어가 잘 되었다고도 볼 수 있다. 기존의 지하철 4호선으로 사당역과 서초구로 갈 수 있다. 인덕원역에는 월곶판교선(판교로의 이동이 빠르게 가능)과 동탄인덕원선이 교통 호재로 예정되어 있어 추후 트리플 역세권을 형성할 수 있다. 학군도 밀리지 않는다.

숨은 진주, 중동(부천시)

다른 1기 신도시와 다르게 학군이 발달하지 않았지만, 다른 중동만의 강점이 있다. 그 이유는 중동이 속한 부천시는 이미 어느 정도 도시가 형성되어 있는 상태에서 신도시로 지정되어 추가 개발이 진행된 도시로 이미 수요 확인이 된 상태, 즉 검증된 상태에서 신도시가 진행되었기 때문이다. 1호선과 7호선이 지나는 지역이며 부천역은 수원역, 서현역과 함께 경기도 내 유동 인구가 많은 3대 지하철역이며 이 유동 인구를 바탕으로 상권이 발달했다. 7호선 상단과 하단을 나누어 분석하는 것을 추천한다. 하단에 생활권이 좋으며 상단으로 갈수록 낮아진다. 부천시는 GTX B노선과 D노선을 통해 김포공항까지 연결되는 교통의 요지로 발전할 가능성이 크며 현재 김포공항 주변의 개발 호재까지 있다.

평촌과 함께 가는 산본 신도시

형님이 평촌, 동생이 산본. 평촌보다 학군이 약한 대신 교통 편의성이 더 좋은 편이며 GTX C 노선이 지나가는 금정역을 갖게 될 도시이다. 다른 도시들에 비해 재건축보다는 리모델링이 활발한 도시이다. 낮은 평단가와 그로 인한 적은 투자금, 활발한 리모델링의 3요소로 인해 단기적으로 투자할 수 있는 지역으로 생각된다.

 

당장은 노후화된 도시들이지만 재건축과 리모델링이 가능해진
1기 신도시들의 미래를 한번 그려볼 수 있었습니다.
부동산 투자자나 관심 있는 사람들은 도쿄가 그랬듯이
우리나라의 신도시 중 어느 곳이 우뚝 일어설 수 있을 것인지
옥석 가리기를 위한 준비를 해야 할 것으로 생각합니다.

 

 

부동산에 관련된 책을 청랑이 추천합니다.

더 크래시(The Crash)