임장의 정석

 

'임장의 정석'을 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

부동산 공부를 하다 보니 부동산 투자를 하기 위해서는 임장이 필수임을 알게 되었습니다. 임장에 관해 더 알아보기 위해 이 책을 읽게 되었습니다.

 

[출처 : 교보문고]

책 소개

‘임장’이란 무엇일까?

임장의 종류는 두 가지가 있다. 거시적 임장은 분위기 임장이라고도 한다. 특별히 임장이라는 거창한 용어를 사용하지 않고 가족들과 여행 겸 1시간이라도 시간을 내서 사전 조사를 하고 해당 지역을 잠시나마 둘러보기만 해도 좋은 임장이 될 것이다.

• 행정구역으로 구분 지은 지역의 전체를 둘러봄
• 구체적인 단지의 입지 확인
• 인구 유동성 및 동네 분위기 등을 탐방
• 교통 및 지역 호재 분석 및 확인
• 지역 학원가, 상권, 학군 등을 확인

미시적 임장은 상세 임장이라고도 하며 매수를 목적으로 하는 임장이다. 몇 개의 개별적인 아파트 단지를 정하고 미리 파악해 놓은 선호 동, 호수의 순위를 매긴 뒤 싸게 사기 위해 미세한 부분까지 확인하고 투자금을 계산하여 투자하기 위한 임장이다. 이때 본인과 잘 맞는 중개인 분을 만나는 것도 중요하다.

‘임장’을 왜 해야 할까?

임장은 그 정의대로 현장에서 답을 찾고, 내 머릿속에 정리한 내용들과 실제 현장의 모습이 일치하는지 매칭해보기 위한 필수작업이다. 재건축, 재개발 사업은 ‘속도’가 중요한데 이를 대략 파악하는 방법은 임장이다. 자신이 판단한 정보에 대한 확신을 가질 수 있게 된다.

‘임장’은 어떻게 할까?

지역 선정

인구수 확인 -> 저평가 지역 찾기 -> 입주 물량 체크 -> 미분양 현황 체크

 

인구가 어느 정도 뒷받침이 되는 도시여야 기업들의 투자가 유치되고 일자리도 발생하기 때문이다. 이를 통해 도시가 성장하고 인구 유입이 많아지며, 공급 대비 수요가 넘치면서 가격 상승 가능성이 커진다. 인구수를 통해 유사 체급별 비교를 통해 저평가 지역을 어느 정도 가릴 수 있다. 유사 체급별 비교를 할 때는 유사 인구 도시의 단지별 시세를 비교해 보는데 이때 기준단지는 지역별 대장 아파트로 한다. 지역별 인구수와 평당가격 추이로도 비교해 볼 수 있다. 입주 물량 또한 아파트 가격을 결정하는 데 매우 중요한 기준 잣대로 활용된다. 입주 물량을 확인하면서 적정수요 지표 또한 잘 활용하자. 입주 물량이 증가하기 시작하는 구간에서 매물을 정리하여 차익을 실현하거나 입지가 탄탄하고 미래가치가 상승할 것으로 예상되는 매물이라면 이 구간 보유하는 동안 ‘역전세’ 등에 대비하는 자세가 필요하다. 이 시기에 매수를 준비하고 있다면 입주 물량이 마무리되기 시작하면서 미분양 물량도 줄어들기 시작하는 시점에 타이밍을 잘 잡아서 투자하자.

지역분석

지리적 위치 확인 -> 행정 구역 파악 -> 도시기본계획 확인 -> 인구 전출입 체크 -> 시세 확인 -> 매수 심리 확인

임장지로 선정한 지역을 사전에 분석하는 이유는 기초체력(투자 지역에 대해 미리 조사하여 이해도를 높이는 것)을 기르기 위해서이다. 위치 파악 및 인접 지역에 어떠한 도시들이 위치하는지 파악한다. 필자는 나무위키를 통해 대략적으로도 파악한다. 인구 50만 이상인 도시일 경우 구별로 지역을 분석하여 임장을 나서는 것을 추천하고 50만 이하 도시의 경우 도시를 통합적으로 분석하는 것이 좋다. 선정한 지역의 주요 도심이 어디인지, 그리고 향후 개발 방향을 파악한다. 각 지자체 홈페이지가 등재되어 있다. 가장 중점적으로 확인해야 할 사항은 공간구조와 향후 발전 계획, 교통망 등이다. 도시의 인구가 이동하는 지역을 파악하여 투자 지역 인구의 대체지역을 확인하고 투자 지역과 밀접하게 연계된 키 맞추기 지역을 확인하기 위함이다. 투자 선정지의 과거와 현재의 매매, 전세 시세를 확인하고 미래의 시세를 예측해 볼 수 있는데 이때 공급 물량과 미분양 물량을 같은 타임라인에 세워 두고 분석하는 것이 좋다. 매수 심리는 보조지표지만 강력한 지표 중 하나이다.

 

분위기 임장 준비

대장 단지를 파악하자. 상권을 통해 지역 내 상권 규모를 대략 파악, 카카오맵을 통해 백화점, 은행, 스타벅스 등을 통해 현장 분위기를 예측할 수 있다. 학원가에서 대략적인 규모를 예측할 수 있다. 도시기본계획에서 큰 틀을 확인할 수 있고 네이버 부동산 -> 개발 Tab -> 교통계획을 클릭하면 사업목적, 규모 등 세부적인 내용을 볼 수 있다. 이를 통해 미래에 변화할 모습을 머릿속에 그려볼 수 있다. 필자의 경우 신축(10년 이내) 시세, 분양권 시세, 재개발 시세 3가지를 분석하여 1급지와 이하 급지 지역을 구분하며 분양권 혹은 재개발의 안전마진을 파악한다. 그 지역의 대장 아파트, 상권, 학원가, 법원 등 행정기관은 필수적으로 방문해 볼 것을 추천한다.

분위기 임장

임장 경로에 따라 임장을 하며 느낀 점을 꼭 기록에 남겨라. 자동차도 좋지만, 최대한 도보로 이동하는 것을 추천한다. 단지 및 주변 입지, 상권, 교통, 학군 및 학원가, 거주민 특징 등.

투자 후보 단지 선정

나의 현재 상황 파악 및 어떤 방향으로 투자할 것인지 전략을 세워라. 단지 금액적으로 접근하지 말고 여러 요소(조망, 접근성 등)를 비교하고 판단해야 한다. 모든 것을 종합해 보고 KB 부동산시세를 확인하여 저평가 되어있는지 체크할 수 있다.

상세 임장

네이버 매물과 현장 부동산 매물 개수를 파악하라. 임장을 다니며 바로 작성하고 내부 상태를 사진 촬영하거나 촬영이 불가하다면 수리가 필요한 부분만이라도 찍고 나오자. 실질적인 수리 비용에 대한 견적을 알기 위함으로 베란다 벽 결로, 보일러 상태 및 설치 날짜(10년 이상이면 교체 필요), 화장실, 싱크대, 도배, 장판, 샤시 등을 중점적으로 살펴보자.

임장 보고서 작성

투자하는 데 있어 기록은 필수 불가결이다. 매수에 성공했더라도 손품과 분위기 임장, 상세 임장을 통해 내가 생각했던 것과 비슷한 느낌을 받았는지 혹은 임장을 통해 몰랐던 정보들을 얻었는지 등에 대해 기록해 두면 다음에 그 지역에 추가로 투자하거나 매도 시점 혹은 기타 사유로 복기할 때 기록했던 자료를 통해 기억을 더듬어 볼 수 있다.

투자 결정

매물별 매물 정보, 입지, 수리 여부, 시세, 비용을 정리하여 비교분석 장표를 작성한 후 5가지 요소 중 우선순위를 정하고, 해당 기준에 맞춰 투자 순위를 매겨보라. 투자의 기본 원칙은 ‘싸게 사서 비싸게 판다’이다. 꾸준함을 이기는 투자는 없다.

 

 

부동산 임장 또한 막연히 그 지역을 방문하여
발품을 파는 것이 아니라는 것을 알았습니다.
사전에 지역, 매물 분석 등 손품을 판 후
임장을 하여 크로스체크하는 것이 얼마나 중요한지 느꼈습니다.

 

 

부동산 공부에 도움이 되는 책을 청랑이 추천합니다.

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