20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

 

'20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀'을 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

부동산 감정을 업으로 하는 사람들의 평가 방법을 알고 싶어 읽게 되었습니다.

[출처 : 교보문고]

책 소개

가치 있는 세상을 만드는 직업, 감정평가사

AI 기술은 과거 데이터를 축적해야 한다. 가격이 정형화된 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등의 경우 거래의 빈도수가 높고 실거래 자료 수집이 간편하므로, 축적된 데이터를 활용한 AI 평가가 가능할 것으로 보인다. 하지만 오피스, 물류창고, 데이터센터, 골프장 등과 같이 정보의 비대칭성이 큰 부동산의 경우, 주택에 비해서는 상대적으로 거래의 빈도수가 낮고, 가격의 변수가 복잡·다양하며, 계약 조건이 첨예하므로, 이 모든 데이터를 AI가 축적하기는 현실적으로 불가능하다. 결국 AI 평가는 독자적인 분야가 되기보다는 기존의 감정평가 업무를 보조하는 방식으로 발전할 수밖에 없다.

부동산 감정평가 비밀 원리

예상의 원리

부동산 가치는 부동산의 과거나 현재의 이용 상황에 의해 결정되는 것이 아니라, 앞으로 어떻게 이용될 것인지 예상을 토대로 수익 방식을 통해 결정된다는 것이다. 수익 방식은 부동산이 미래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원 또는 할인하여 부동산의 가액을 산정하는 감정평가 방법이다.

변동의 원리

부동산 가치에 영향을 주는 요인으로는 크게 일반 요인, 지역 요인, 개별 요인이 있으며 이러한 요인들이 변동됨에 따라 그 가치도 달라진다.

수요와 공급의 원리

부동산의 가치는 수요와 공급의 상호 작용에 의해 결정된다는 것으로, 공급자 기준의 비용성에 근거한 원가 방식(원가 가격), 수요자 기준의 시장성에 근거한 비교 방식(비준 가격), 수익성에 근거한 수익 방식(수익 가격)의 세 가지 감정평가 방식의 근간이 된다.

경쟁의 원리

부동산의 가치는 경쟁에 의해 결정된다는 것으로, 부동산의 초과 이윤은 경쟁을 야기하고 초과 이윤이 사라질 때 그 가치에 적합한 가격이 매겨진다.

 

대체의 원리

부동산의 가치는 대체, 경쟁 관계에 있는 부동산의 영향을 받아서 결정되며 이 원리를 바탕으로 한 감정평가 방법이 비교 방식이다.

기회비용의 원리

부동산의 가치는 특정 용도로 사용함으로써 사라진 대안적 부동산 이용에 지불하려는 대가에 의해 결정된다. 이러한 기회비용의 원리는 수익 방식을 검토할 때 자주 활용된다.

적합의 원리

부동산 특성은 시장 수요와 일치하거나 주변의 토지 이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출한다는 원리다.

외부성의 원리

부동산의 가치는 부동산이 지닌 내부적 특성뿐만 아니라 외부적 요인에 의해 영향을 받는다는 원리다.

최유효 이용의 원리

부동산의 가치는 부동산을 이용할 수 있는 다양한 용도 중 통상적인 이용 능력을 가진 사람들이 고려하는 합리적, 합법적, 물리적인 최선의 방법과 수익성이 최대인 이용 상황을 전제로 한 가격을 기준으로 형성된다.

표준지 공시지가는 시장가치를 얼마나 반영할까?

토지를 감정평가할 때는 표준지공시지가를 기준으로 한다. 하지만 정책상 표준지공시지가는 현실화되지 않아 감정평가사는 그 현실화율을 반영하기 위해 그 밖의 요인을 고려하여 가격을 산정한다. 따라서 그 밖 요인의 비교 수치가 토지의 감정평가 금액에 가장 큰 영향을 미치며 대표적으로 표준지공시지가를 기준으로 시점 수정, 지역요인 비교, 개별 요인 비교가 있다. 해마다 달라지지만, 정부는 표준지공시지가의 현실화율을 계속 높이고 있고 부동산 가격은 하락하고 있어서, 감정평가 금액과 공시지가와의 격차는 조금씩 줄고 있다.

 

감정평가사에 관한 전반적인 정보 전달을 하는 책입니다.
이 책은 현역에서 활동 중인 전문가로 자기 경험도 같이 이야기하고 있어 쉽게 읽히는 특징이 있습니다.
감정평가사에 대해 궁금하신 사람들에게 추천합니다.

 

부동산과 관련된 책을 청랑이 추천합니다.

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