이커머스의 승패를 좌우하는 물류부동산 전망

 

'이커머스의 승패를 좌우하는 물류부동산 전망'을 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

지금까지 주거형 부동산이나 수익형 부동산을 읽어보았는데 물류 부동산의 정확한 구조와 전망은 어떠할까 궁금하여 읽게 되었습니다.

 

[출처 : 교보문고]

책 소개

물류부동산 입문

물류의 개념

1PL(1자 물류), 2PL(2자 물류), 3PL(3자 물류)로 구분된다. 1PL은 자사 물량, 2PL은 그룹 내 자회사나 계열사의 물류를 대행, 3PL은 제3의 업체에 물량을 위탁하는 것이다. 최근에는 3PL에 IT 시스템과 컨설팅을 포함하여 광범위하게 4PL이라고 부르기도 한다. 신선물류란 온도관리가 필요한 온도 민감성 제품의 전 유통과정에서 품질과 안전을 보존하는 물류 시스템을 말하며, 콜드체인시스템이라고도 한다.

물류부동산의 개념과 종류

물류부동산 개념은 1990년대 초 미국 제조기업들이 물류 업무의 아웃소싱(위탁 물류)이 확대되면서 전문화된 물류기업들이 출현하고, 이들에게 대규모 물류창고가 필요하다는 것을 알게 되면서부터 시작되었다고 볼 수 있다. 전체적으로 2021년 한 해 동안에만 물류센터 거래는 약 75건, 거래액은 약 7.8조 원의 규모로 2020년 대비 건수로는 약 2배, 금액으로는 약 1.8배의 급성장을 이루었다. 최근 신선식품 동향은 저온 센터 공급이 포화되어 있는 상태에서 신규 공급이 계속 이루어지고 있어 중장기적으로 저온 센터 공실률이 상승하고 있다. 전국의 인구가 수도권에 70% 정도 편중되었기에 수도권 위주로 물류센터가 많이 몰릴 수밖에 없는 구조가 되었고, 그런 부분들이 경기도 쪽에 물류센터가 많이 개발되고 공급된 이유다.

물류부동산 개론

물류부동산의 최근 동향 세 가지

1. 이천, 용인, 경기도 광주로 쏠리던 물류센터가 지금은 인천으로 집중되고 있다. 특히 인천에서도 연안 부두 쪽에 있는 인천 항동, 신흥동과 인천 서구 쪽에 있는 가좌 IC 근처의 원창동으로 물류센터가 집중되고 있다. 인천항과 인천공항이라는 두 가지 중요한 인프라가 동시에 있기 때문이다.
2. 준공 전의 매입 방식의 일반화이다. 최근에는 물류센터가 워낙 부족하다 보니 준공되기도 전에 이미 선매각이 될 정도로 상온 물류센터에 대한 임차 속도가 2~3개월가량 빨라졌다. 다만, 저온 센터의 경우 임대도 매우 어려운 상황이다.
3. 상온 공실률은 빠르게 하락하고, 저온 공실률은 빠르게 증가하고 있다. 2022년 3분기는 상온센터의 경우 3% 이하로 하락했다. 물론 저온 센터의 경우 최소 두 자리 숫자 위주로 저온 공실률이 빠르게 증가하고 있다.

저온 시장의 두 가지 고려 사항

1. 저온은 빠르게 배송하는 시스템이다. 그렇기에 서울에서 가깝고 인구밀도가 높은 쪽에 있어야 하는데, 위치에 따른 배송 회전율과 부지 임대료 등을 고려해야 한다.
2. 신선식품 같은 경우에는 기존에 있던 대기업하고는 다른 시장이다. 그래서 신선식품 같은 경우는 주로 대기업보다는 쿠팡, 컬리 같은 스타트 기업들이 시장에 참여하면서 단기간 내에 성장하고 있다. 스타트업은 새로운 투자의 개념으로 보고 적자가 나더라도 어느 정도 성장하느냐 하는 쪽에 주안점을 두고 있다.

 

물류부동산 실전

물류 회사들이 가장 중요하게 보는 것은 위치, 센터의 규모다. 성공적인 물류 센터 임차인 유치 방법은 맞춤형 공급 방법, 우량 화주 유치, 입지, 스펙 등이다. 최근에는 토지비 상승, 공사비 상승, 인건비 상승 때문에 사업이익이 거의 없어 사업 자체를 매각하는 경우도 점점 많아질 것으로 보고 있기에 세 가지로 매각 전략을 세우는 게 좋다. 사업 건을 양도하거나, 또는 50% 정도의 임차인을 채운 상태에서 매각하거나, 또는 임차인을 모두 채운 상태에서 비싼 가격에 매각하는 것이 제일 좋다. 쿠팡이나 네이버 형태로 운영하는 업체들이 3~5년 후 거점 구축을 위한 프로젝트를 설계하고 있는데, 많은 자동화된 설비를 구축할 수 있도록 대형화된 창고를 설계하고 있다.

물류부동산 미래 예측

물류부동산 수요 공급 분석

20년 82만 평 공급, 21년 102만 평 공급, 22년 96만 평 공급, 23년 350만 평 공급 예정이지만 최근 지가 상승, 공사비 상승, 금리 상승 등의 영향으로 공급 물량이 100평 내외로 줄어들 것으로 추정된다. 즉, 건축 인허가는 받았지만, 착공에 들어가지 못해서 사업을 포기해야 하는 경우가 21년부터 급증하고 있으며, 당분간 공급 감소 분위기가 이어질 것으로 보인다. 24년 이후에는 공급 자체가 어려워지기 때문에 물류센터 공급과 수요가 적절하게 균형을 맞춰갈 것으로 생각된다.

2023년 및 중장기 전망/주목해야 할 키워드

이제 물류부동산이 시작이라고 보는 이유

• 4차 산업 혁명으로 인한 물류 서비스의 중요성
• 생산기지의 해외 이전
• 물류는 불황에 강한 산업

온라인 시장, 택배 산업, 3자 물류산업은 경기가 어려우면 어려울수록 오히려 성장하고 맷집이 강해진다고 본다.

 

 

물류부동산도 소비 트렌드를 따라가는 산업이며
이것을 통해 미래 소비 시장 또한 예측이 어느 정도 가능하다는 것을 알게 되었습니다.
투자 자본이 크고 환금성이 다른 투자처보다 떨어지기 때문에
일반인이 쉽게 다가설 수 없지만 흐름을 지켜보는 것만으로도
시장 예측에 많은 도움이 될 것으로 생각합니다.

 

 

부동산과 관련된 책을 청랑이 추천합니다.

인구 미래 공존