부동산 투자의 경고등은 고금리다?!

코로나가 만든 초저금리 시대

2020년 중국에서 시작된 코로나의 대확산은 세계 경제의 발목을 딱 붙잡아 버렸다. 지구상의 모든 기업과 국가는 단 한 번도 경험하지 못한 이 엄청난 팬데믹에 휘청거렸고, 그 후유증은 지금은 물론 앞으로도 상당 기간 계속될 것이다. 주요 강대국은 팬데믹 극복을 위해 경제학의 기본에 근거, 금리를 빠르게 낮춰 시장의 통화량을 증가시키는 정책으로 시장 정상화를 꾀하고자 했다. 그 결과 제1금융권 은행들이 국가의 정책에 발맞춰 개인과 기업들에 초저금리로 대출해주면서 비정상적인 투기가 생겨나기 시작했다. 코로나의 확산으로 세계의 금융지수는 급락을 거듭하다 빠르게 회복 중이지만, 저금리 대출 자금은 투기 쪽으로 몰려들었다. 금융 시스템을 이용한 투자행위로 이어진 것이다. 그러나 문제는 불나방처럼 따라나선 투자자들이었다. 너도나도 주식시장에 뛰어들었고, 각국의 지수도 유례없이 급등하면서 증시는 활황 국면을 맞기도 했다. 많은 사람이 수익 자금과 은행의 저금리 대출을 이용하여 부동산을 마구 사들였다. 갭 투자라는 얕은 지식을 활용해 주식에서 얻은 기회를 부동산을 통해 꽃을 피우려 한 것이다. 이 때문에 서울을 시작으로 수도권 집값이 들썩였고, 심지어는 시골 지역의 집값도 마구 뛰는 상황이 펼쳐졌다. 이처럼 팬데믹으로 인한 초저금리의 시대에 부동산과 주식이라는 투자시장이 투기시장으로 바뀌는 것을 우리는 두 눈으로 똑똑히 지켜보았다.

금리 상승은 부동산에 쥐약

미국은 하이퍼 인플레이션을 막기 위한 고금리 정책을 펼치고 있다. 미국의 금리 상승은 결국 도미노처럼 각국의 환율에 영향을 주게 된다. 미국의 연이은 ‘빅스텝’ 단행으로 초저금리 시대는 막을 내리게 되었다. 모든 국가는 자국의 인플레이션을 막기 위해서는 금리 인상 조치가 불가피할 것이다. 금리 상승의 여파로 나스닥은 연중 최저를 찍고 있으며 각국의 경제 상황은 심각해지고 있다. 또한 기업과 개인의 부채에 대한 이자 부담이 점점 커지고 있다. 금리 상승으로 인한 부동산 여파는 미국보다 신흥 선진국에서 먼저 나타나고 있다. 미국은 리먼 브라더스 사태를 거치며 시스템의 정비가 어느 정도 이뤄졌다고 하지만 아직 안심할 수 없다는 게 전문가들의 지적이다. 미국이 빅스텝 조치로 금리를 급격히 올린 이유는 부동산 시장 붕괴를 사전에 차단하려는 선택을 한 것으로 여겨진다. 고금리 시대에 돌입한 우리나라의 부동산 시장은 수도권부터 빠르게 무너지고 있다. 언론 보도를 보면 불과 몇 달 만에 ‘희망에 찬’ 부동산 시장에서 ‘전전긍긍하는’ 부동산 시장으로 확 바뀌어 버린 것처럼 느껴진다. 다시 한번 금리 상승은 부동산의 하락을 확실하게 말해주고 있는 경고등인 셈이다.

 

 

고금리 시대의 부동산 전망

우리나라의 현재 부동산 시장 상황은 거래가 뚝 끊겨 얼어붙은 가운데 급매만으로 간혹 거래가 이뤄진다고 한다. 비싸면 팔리지 않으니까 ‘혹독할 정도’로 싸게 내놓아야 팔리고 있다는 것이다. 특히 우리나라 부동산 투자는 아파트에 집중되고 있다고 해도 과언이 아니다. 아파트 투자를 선호하는 이유는 주식 거래와 비슷한 성격 때문이라는 분석도 있다. 주식시장에서 어떤 주식이 한 주만 높은 가격에 팔리면 그 종목의 시세가 팔린 가격이 되는 것처럼 대규모 아파트 단지의 한 채가 높게 거래되면 시세가 되기 때문이다. 그러나 활황 상황에서는 거래가 잘되고 높은 투자 수익도 기대할 수 있지만 고금리 상황에서는 하락 속도가 가장 빠른 것이 아파트 시세이다. 초저금리 상황에서 히트 친 아파트 시세가 지금의 고금리 국면에서는 거래가 뚝 끊기며 선호 지수가 급격히 낮아져 버렸다. 또 신축 아파트가 구축 아파트에 비해 가격이 아주 높았지만, 지금은 오히려 가격 하락을 주도하고 있다. 물론 고금리 시대에 이자 감당을 할 수 있다면 집값은 유지가 될 수 있다. 그러나 부동산은 누가 사는가? 기업에 노동을 제공하고 그 대가로 임금을 받는 사람들이 집을 산다. 고금리를 이겨내지 못한 많은 기업이 파산하거나 구조 조정을 하게 되면 일자리를 잃은 노동자들도 새집을 살 수가 없다. 특히 은행 대출로 집을 산 노동자가 일자리를 잃게 되면 원리금 및 이자를 감당할 수가 없게 되고, 결국 집은 경매로 넘어가는 신세로 전락할 것이다. 지속적으로 경매시장에 엄청나게 쏟아지는 매물을 접할 것이다. 이런 시장 상황에서는 당연히 전월세 가격도 곤두박질칠 수밖에 없다. 갭 투자를 노린 임대인은 임차인에게 전세비용을 돌려주지 못하는 사례까지 속출하는 등 상황이 심각해지면 부동산 시장 붕괴라는 심각한 사회문제로 대두될 가능성도 높다. 이처럼 고금리의 여파로 부동산 시장 붕괴가 현실화 된다면 깡통전세 속출, 대출 상환 연체로 인한 은행 부실화, 주택건설업체 등 관련 업체 연쇄 부도 등의 시한폭탄들이 터지면서 국가 경제에 치명타가 될 수도 있다. 일본은 과거 부동산 버블로 "잃어버린 10년"이라 불릴 정도로 경제가 침체기에 빠져 있었던 점을 기억해야한다.

 

군중심리에 따라 움직이는 ‘묻지마 식’ 부동산 투자는 자칫 막대한 손해를 볼 가능성이 있다.
기본을 배우고 투자하자.

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