아파트 살 돈이면 상가주택에 투자하라

 

'아파트 살 돈이면 상가주택에 투자하라'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

지난번 상가 부동산 관련 책을 읽은 후로 상가에 더 관심이 생겼습니다. 이번에는 상가 주택 투자를 권하는 전문가의 의견을 보고 싶어서 읽게 되었습니다.

 

[아파트 살 돈이면 상가주택에 투자하라 출처 : 교보문고]

책 소개

프롤로그

상가주택은 총 3개 층까지 합계 200평 이하의 면적 한도에서 몇 개의 호실로 나누든 세법상 하나의 집으로 본다. 즉, 20평짜리 호실 10개의 집을 가진 소유자라면 한 개의 호실에 입주한다 해도 나머지 아홉 개의 호실에서 보증금과 월세가 생긴다. 또한 소형 상가주택의 기준 시가가 9억 원 이하가 대부분이며 월세 수입 또한 전액 100% 비과세 또는 10~20%로 낮은 세율이라 큰 부담이 가지 않는다. 아파트의 경우 개별 호실의 가격만 변동이 생기기보다는 단지 또는 아파트 전체적으로 움직인다. 반면 상가주택의 경우 자신이 노력한 만큼 차익을 노릴 수 있으므로 개별적인 부동산으로 볼 수 있다.

매입 단계

다가구 주택은 단독 주택으로 분류, 다른 주택을 소유하지 않은 상태라면 1세대 1주택에 해당한다. 상가겸용 주택은 1세대 1주택자로서 주택 부분의 공시가격이 9억 원 이하라면, 주택 부분에서 나오는 월세는 전액 비과세 되고, 양도 시에도 주택 부분의 면적이 상가보다 크고, 2년 거주 요건을 충족한다면 건물 전체를 주택으로 간주하여 매도가 9억 원까지 비과세가 적용된다. 당시 부동산 규제지역 지정 규제는 굳이 지방으로 부동산 투기를 할 필요가 없어졌기 때문에 오히려 노른자 땅에 대한 가치를 더욱 크게 만들었다. 상가 투자를 하기 전, 다양한 시간대에 적어도 30번은 다녀봐야 한다. 주변 문화 시설 등의 개발을 체크하라. 장기적으로 희소가치가 분명한 지역을 찾아라. 최악의 시나리오를 생각하라. 부부 공동명의는 양도세 측면에서는 매우 유리하나 종부세와 건보료에는 불리할 수 있다. 다주택자의 경우 단독 명의가 유리하다.

 

보유 단계

매년 6월 1일, 보유세 과세 기준일이다. 부동산을 새로 매입할 때 잔금일을 6월 1일 이후에 하는 것도 세금 절감의 한 방법이다. 법인의 경우, 2020년 종부세 개정으로 더 이상 공제해주는 부분이 없다. 23년 현재 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 변경되었고 기본 공제는 없다. 주택 임대 최소 의무 기간은 10년이고 아파트는 주택임대 사업에서 제외된다. 의무 사항을 지키지 않았을 경우 세제상 혜택도 날아가며 과태료 부과도 될 수 있다. 10년이란 기간의 가치를 잘 살펴보고 투자해야 한다.

매도 단계

상가주택의 경우 건물 하나에 소유주가 여러 명이 되어야 한다면 개별 등기로 나누지 말고 지분 공유로 처리해야 한다. 다주택자 신분이 되어 버릴 수 있다. 옥탑방의 유무를 체크하라. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔에 적용받는 법이 다르다. 누군가 전입을 하는 순간, 월세에 부가세를 받지 않는다면 주택으로 간주한다. 면제 혜택을 받더라도 최소 납부세액 제도로 인해 세금을 낼 수 있다. 법인 명의로 주택을 구입하는 데 많은 법적 제약이 생긴다.

 

 

무조건 상가 투자가 좋다고 설명하지 않고
당시의 부동산 정책에 맞춰 설명해주는 책입니다.
'상가주택에 주거하며 세금 감면에 대한 혜택을 받고 수익을 챙겨갈 수 있다.'라는
큰 메커니즘은 이해했지만, 임대에 대한 법적 제재가 매우 까다로웠으며
이에 따른 리스크 또한 매우 크다는 것 또한 보았습니다. 

 

상가투자에 관련된 책을 청랑이 추천합니다.

상가투자 핵심 노하우