서울을 팔고 도쿄를 샀습니다

 

'서울을 팔고 도쿄를 샀습니다'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

최근 미국 부동산 투자에 관한 책과 한국 부동산 침체기에 관한 책을 읽었습니다. 관련 책 모두 일본의 잃어버린 20년에 관한 이야기가 항상 있었는데 만약 일본의 부동산 버블이 터지고 침체기 조정이 끝나간 시점이라면 안정적인 시장으로 전환하지 않았을까 라는 생각을 하던 찰나 이 책이 눈에 보였고 이 전문가는 일본 시장을 어떻게 생각하는지 궁금하여 읽게 되었습니다.

 

[서울을 팔고 도쿄를 샀습니다 출처 : 교보문고]

책 소개

일본은 9년 전부터 다시 들썩이기 시작해서 2017년부터 ‘호황’인 상태였다.

왜 일본 부동산인가?

일본은 이미 버블 붕괴 시절을 보냈기 때문에 그 심리를 잘 파악해야 한다. 현재 일본인들에게 부동산이란 투자재가 아닌 감가상각이 되는 소비재이고 수익형 부동산 투자는 ‘부자들만 할 수 있다’라는 잠재적인 심리가 깔려 있으며 대출받는 것을 싫어해 레버리지를 활용하는 것을 잘 고려하지 않는다. 10년 평균 엔화 환율은 1055.1원으로 현재(23년 5월 12일 기준) 990원으로 투자한다면 환차익까지 고려할 수 있다. 도쿄, 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄 23구의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 도쿄 5구라고 불리는 주요 도심부인 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구에서는 매년 평균 6%씩 올랐다. 오사카부에 속한 오사카시 내에 오사카 3구라고 불리는 주오구, 기타구, 니시구의 경우 일본 국토교통성(한국의 국토교통부에 해당)에서 발표한 공시지가가 연평균 10%씩 올랐다. 일본의 인구는 줄어드는 반면 도쿄도는 증가하고 있다. 또한 상장기업 3,600여 개 중 절반 이상이 도쿄에 있으며 여기서 일하는 근로자들은 다른 지방보다 20% 급여가 높아 양질의 수요를 높일 수 있다.

일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다

지하철 노선도의 경우, 지하철역이나 인터넷에서 쉽게 얻을 수 있을 것 같겠지만 의외로 구하기가 힘들다. 왜냐하면 일본의 철도회사는 민영회사라서 각 철도회사의 노선도에는 그 회사의 노선만 그려져 있기 때문이다. 도쿄 메트로가 발행한 노선도에는 도쿄 메트로의 노선만, JR에서 발행한 노선도에는 JR의 노선만 나와 있는 식이다.

 

험난한 은행 신고

해외 부동산 투자는 사전 신고가 필수이다. 해외 통장 개설은 통장의 혜택보다는 쉽게 송금이나 외국인의 부동산 투자 관련 신고 업무를 원활히 할 수 있는 지점이 낫다. 갑작스러운 이벤트(ex. 일본의 한국 ‘화이트리스트’ 제외)로 환율 리스크를 사전에 방지하라. 해외 부동산 투자를 할 때는 모든 서류가 ‘사전 신고’인 것을 꼭 기억하라. 현지 법인을 설립하여 부동산 투자를 할 때도 현지 법인 신고가 우선이다. 투자 형식은 법인의 지분에 대한 자금을 넣는 것보다는 현지 법인에 자금을 빌려주는 형식이 전자보다 절세에 도움이 된다. 해외 송금에는 ‘중계 은행’을 거쳐야 하므로 여기서 약 2~3영업일이 소요되는 점을 알아두라.

일본에서 건물주가 되어보니

일본에도 부동산 관리 회사가 있다. 직접 임차인 모집 및 관리, 후속 조치를 직접 하지 않아도 된다. 다만, 100% 신뢰하고 방치는 금물이다. 관리 회사는 비용은 들겠지만, 나의 시간을 아낄 수 있다. 우리는 게을러지기 위해 노력해야 한다. 건물 외에 잉여 토지에 주차장, 자판기 설치 등 부가 수익을 창출하는 방안도 고려하라. 일본의 경우 월세에도 연대 보증인을 세워야 하므로 미납에 대한 리스크는 아주 낮은 편이다.

 

일본 부동산 투자 또한 조금만 노력한다면 충분히 투자할 수 있다고 느꼈습니다.
현재 대한민국 부동산의 리스크를 벗어나
해외 부동산의 스펙트럼을 넓히면 더 현명한 투자자가 될 수 있을 것입니다.
거기에 대한민국의 부동산은 일본과 완전히 똑같지는 않지만
유사한 점이 많다고 생각하기에 일본 부동산을 공부하면
지금의 부동산 침체기를 잘 대비해 나갈 수 있다고 느꼈습니다.

 

 

부동산 공부에 도움이 되는 책을 청랑이 추천합니다.

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