오윤섭의 부동산 가치투자

 

'오윤섭의 부동산 가치투자'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

18년 10월 말에 출판된 이 책의 헤드라인에는 부동산 시장이 2023년까지 계단식 상승장이 지속되리라 예측합니다. 물론 코로나라는 엄청난 변수와 대외 사건들로 필자가 예측한 사이클이 매우 짧아지긴 했지만, 어느정도 예측이 맞아떨어졌다고 봅니다. 최근 부동산 시장이 하락할 것이라는 전문가의 책을 보았기에 그 반대인 당시 부동산 시장이 아직 건재하다고 본 전문가의 의견도 알고 싶어 이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

[오윤섭의 부동산 가치투자 출처 : 교보문고]

책 소개

상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자

필자가 생각하는 부동산 가치투자란? 한마디로 내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점(통상 침체기)에 매입해 4년 이상 장기 보유하는 것을 말한다. 자기 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해야 한다. 인내심을 길러야 한다. 위험을 낮춘다는 명목으로 분산투자를 하지 말고 내재가치를 기준으로 자신의 투자 원칙과 기준을 충족시킬 수 있는 부동산 상품에 집중투자 해야 한다. 자기 능력 범위 안에서 뛰어난 자제력을 발휘하라. 최적의 매매 순간이 올 때까지 기다려라. 투자할 계획이거나 이미 투자한 부동산에 집중하라. 긍정적 사고를 통해 현실적 낙관주의자가 돼라. 모든 부문에서 전문가가 될 필요는 없다. 잦은 매도나 매수는 자제하라. 투자 대상은 신중하게 골라라. 달걀을 모두 한 바구니에 담아라.

내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다

부자들이 매입하는 부동산에 관심을 가져라. 공급보다 유효수요가 많은 부동산에 관심을 가져라. 아파트 시세 유지에는 수요의 양보다 질이 더 중요하다. 인프라가 부족한 역세권은 피하라 신축이 중요한 게 아니다. 신축을 사서 보유 기간에 주거 환경(도로·전철·직장·학교·상권·공원 등)이 좋아져 입지 가치가 높아져야 한다. 부동산 가치투자자라면 조정 장세에서도 매수 후 보유 전략을 고수할 수 있어야 한다. 대세 상승장 후반기엔 하방경직성이 강한 아파트에 투자하라. 모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라.

부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다

부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일: 부동산 기사를 정독한다. 정책 움직임을 체크하고 부동산 선행지수를 분석한다. 부동산 시장 동향을 확인한다. 읽고 확인하는 것에 그치지 않고 ‘나만의 정보’로 바꾸는 노력을 해야 한다. 현재의 흐름을 읽고 미래를 분석해보라는 의미이다. 정비사업은 확장 속도가 중요하다.

 

매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다

바닥을 고집하는 것은 망상이다. 일시적 오름세인지 대세 상승인지 추세를 보는 눈을 키워라. 여론에 이끌려 투자하면 실패할 수밖에 없다. 여론에 휘둘리지 말고 4년 이상 기다리며 내재가치가 가격으로 현실화되는 시점을 기다려라. 과거 통계 수치에 너무 집착하지 마라. 바닥이 아닌 무릎에 사야 한다. 가격은 결국 가치를 반영하기 마련이다. 투자 기회를 놓친 데 따른 손실은 만회할 수 있다. 투자하지 않음으로써 손실을 보았다고 과거에 집착하기보다는 투자 대상에 대한 선택과 집중으로 내재가치를 분석하는 것이 투자 성공으로 가는 지름길이다.

부동산 가치투자의 1막 1장 내 집 마련

매입 타이밍은 가을로 잡아라. 인기 지역은 매입이 빠를수록 좋다. 블루칩 단지를 매입하라. 지역 선호도가 높은 곳을 노려라. 브랜드 파워가 강하면 시세도 강하다. 발전 가능성이 큰 곳을 골라야 한다. 비싸도 로열층을 사라. 웰빙 아파트가 뜬다. 강남으로 통하는 단지가 좋다. 대형 평형은 쾌적성, 소형 평형은 접근성이 좋아야 한다.

부동산 가치투자를 위한 인사이트

청약이 있는 한 당첨 로또로 분양 시장이 과열되면 분양가가 떨어지지 않을 것이고 아파트값은 안정화되지 않을 것이다. 분양가를 규제할수록 분양 시장은 로또 시장이 된다. 서울 분양 물량 증가는 멸실 주택 증가로 이어진다. 인서울이 아니라 인도심이다. 개발(역세권 환승역 센터, 정비사업, GTX 등)이 집중되고 있는 강남4구 등 서울 동남권은 물론, 기업입주·도로망·전철망으로 확대되는 서울 동남권 배후 주거지, 경기권을 최우선으로 주목해야 한다.

 

 

책의 헤드라인에 나와 있던 것처럼 전국적인 부동산 시장의 상승을 예측했다기보다는
서울, 신도시 등의 핵심 개발 지역의 상승을 예측했습니다.
실제로 19년 이후부터 부동산 시장의 급격한 상승이 시작되었고
강남 3구를 선두로 점차 확대되어 커졌습니다.
이후 급격히 생긴 버블 후유증과 우·러전쟁, 원자재 물가 상승 등이
필자가 말하는 순탄하게 흘러간 상황은 아니기에 다른 대처가 필요하다고 생각합니다.

 

부동산 공부에 도움이 되는 책을 청랑이 추천합니다.

부동산 위기인가 기회인가