부동산 위기인가 기회인가

 

'부동산 위기인가 기회인가'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

이전에 읽었던 '앞으로 10년, 대한민국 부동산'이라는 책보다 조금 더 이전 시기에 지어진 책입니다. 또 다른 전문가의 견해를 보고 싶었고 부동산에 대해 심도있게 공부하고 싶은 마음에 읽게 되었습니다.

 

[부동산 위기인가 기회인가 출처 : 교보문고]

책 소개

경제는 인구 파동이다

패러다임의 변화를 빠르게 캐치해야 한다. 지금은 인플레이션에서 디플레이션으로의 국면 전환이다. 생산가능인구가 2017년 정점을 찍은 후 20년으로 접어들면 전후 세대의 은퇴가 본격화된다. 총인구 감소는 31년에 시작될 것으로 통계청의 예측이 있다. 부동산 거대 버블이 생긴 후 터지면 부동산발 디플레이션이 시작될 것으로 예측된다. 부동산발 디플레이션이 경제의 디플레이션으로 이어져 더 큰 문제를 만든다. 우리나라는 경제활동인구가 서서히 감소할 것이며 수출 경기와 내수 경기가 단절되어 있어 세계 경기가 좋아지더라도 우리나라 내수 경기가 크게 좋아질 것 같지 않다고 예측된다.

앞으로 40년, 현금이 왕이다

우리가 마주하고 있는 현실은 ‘저성장, 저물가, 저금리’이다. 일시적인 것이 아닌 추세적 전환이고 구조적 함정이다. 만성적 수요 부진이 초래한 장기 저성장 국면이라 돈을 푼다고 해서 물가가 자극받지 않는 일본과 같은 상황에 들어설 수 있다. 코로나로 인해 훨씬 더 빠른 시기에 세계적으로 유동성이 증가하여 버블이 생겼으며 이 버블이 터진 시점에서 우리가 나아갈 수 있는 방법을 생각해야 할 것이다.

중기 자산배분 원칙을 지켜라

디플레이션 시기에는 현금이 부동산보다 훨씬 가치방어에 유용한 수단이 될 것이며 부동산의 유동성은 더욱 떨어질 것이다. 주식 또한 내수 경기가 좋지 않으면 주가가 하락할 가능성이 크다. 유동성은 유동성으로 끝난다. 토지보다는 아파트, 대형보다는 중소형, 부동산보다는 금융자산이 디플레이션 국면에서 유리하다. 수요와 공급의 기세를 이용하라. 사람들이 팔지 못해 안달일 때 사고 사지 못해 안달일 때 팔아라. 아무도 쳐다보지 않는 업종이나 트렌드를 봐라.

부동산, 준비한 만큼 성공한다

 

위기 활용의 3가지 조건

• 돈이 준비되어 있어야 한다.
• 자산배분에 대한 확고한 원칙을 세워라.
• 부동산을 고르는 안목을 키워라.

1 ~ 2억 원이라도 만들면 갭 투자를 활용하여 보유비용을 들이지 않고 투자를 해 볼 것을 권고한다. 유사시 얼마나 손해를 덜 보고 현금으로 바꿀 수 있는지가 중요하다. 부동산은 어디로 없어지지 않는 자산이므로 안전하다는 생각은 금물이다. 돈으로 바꿀 수 없다면 아무짝에도 쓸모가 없다. 틈나는 대로 발품을 팔거나 일부러 돌아다니며 무심코 지나치지 않고 나름대로 판단을 해보는 훈련을 하라.

 

단기 부동산 위기인가, 기회인가

지방은 이미 과열 시기를 지나 시장 냉각기로 판단된다. 미분양이 늘고 있지만 분양가는 오른다. 이 경우 신규 분양 신청보다는 잠시 기다렸다가 입지 여건이 좋은 미분양 아파트를 매수하는 것을 추천한다. 한국의 부동산의 경우 정부 정책이 잘 먹혀들어가는 편이다. 정책의 흐름과 강도를 읽는 훈련이 필요하다.

2030년 이후 주택시장 조감도

현재 우리나라 각 마을은 한계부락(65세 이상 노인 인구가 전체의 50%를 넘어가는 마을을 지칭)이 되어가고 있다. 고령화와 저출산의 문제 동반된다. 사람이 늙어가는 문제 다음으로 사후에 공가주택이 되는 문제 발생한다.  공급보다 수요가 떨어지는 상황이므로 모든 부동산 가격이 하락할 것이다. 투자 포트폴리오를 부동산보다는 금융자산과 현금으로, 특히 금융자산의 경우 해외 투자까지 가능하므로 활용하는 것이 좋다. 말은 제주도로, 사람은 서울로. 다른 모든 도시가 한계부락이 된 이후에나 서울은 한계부락이 될 것이다. 역 하나만 달랑 있다고 역세권이 아니다. 연계되는 중심상업권역은 어디인지, 단순 베드타운인지, 자체적인 생산 여건(기업, 인프라 등)을 갖추고 있는지, 정주 여건이 잘 마련되어 있는지 꼭 살펴봐야 한다.

부동산, 새로운 눈으로 보라.

집필 시기 기준, 향후 10년간 부동산 자산 가격 상승세 지속될 것이다. 이후 부동산 사이클이 다 돌고 저점으로 들어가면 그 때가 매수 적기다. 이 시기를 위해서 지금은 금융자산, 현금의 비중을 조금씩 늘려 놓는 것이 좋다. 부동산 입지보다 중요한 것은 사람이다. 투자자를 뜻하는 것이 아니라 실사용자가 사용하기 위해 선택하는 곳을 말한다.

 

우리나라는 코로나 팬더믹 이후 성장은 멈추기 시작했고 부동산 버블은 터졌습니다.
우·러전쟁으로 인한 이슈로 고물가 시대와 동시에 미국의 금리 인상으로
한국의 기준 금리 또한 높아진 상황입니다.
이는 저자가 말하고 있는 디플레이션을 넘어서
스태그플레이션까지 도달할 가능성이 농후하다고 생각합니다.
이런 상황을 우리가 조금 더 현명하게 헤쳐나갈 수 있도록
방향을 제시해주고 식견을 넓혀주는 책입니다.

 

부동산 공부에 도움이 되는 책을 청랑이 추천합니다.

앞으로 10년, 대한민국 부동산