더 크래시(The Crash)

 

'더 크래시(The Crash)'를 읽고 정리한 내용을 공유합니다.

이 책을 선택한 이유

표지의 “조정은 아직 끝나지 않았다!”, 부동산 하락 ‘그다음’의 시나리오, 금융 – 부동산 전문가가 저자라는 글귀에 이끌렸으며 저도 아직은 부동산 하락이 더 올 것이라는 의견에 동의하기에 전문가의 의견도 듣고 싶어 읽게 되었습니다.

 

[더 크래시(The Crash) 출처 : 교보문고]

책 소개

20~21년 부동산 가격은 대출이 쌓아 올렸으며 언젠가는 꺼지게 되어 있다. 이번 경제 사이클의 부동산 가격 하락 조정은 ‘정상화 과정’이라고 보는 것이 맞다.

경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다

전통적인 부동산 시장 방향성 예측 변화 도구는 거래량 변화, 전셋값 변화, 미분양분의 증감이 있다. 대한민국의 거래계약 제도의 맹점은 한국의 실거래가 매매계약 신고제도는 해외와 같이 등기 후 거래만 거래계약으로 인정하지 않고 계약만 하면 신고를 할 수 있다는 점이다. 문제는 부동산 매매계약 후 신고를 한 뒤 60일 이내에 계약을 해지해도 아무런 제재가 없다는 것이다. 부동산 시장의 경우 비탄력적 시장의 성격을 가지고 있어 정부 정책(1·3 대책, 특례보금자리론)만으로는 쉽사리 상승 반전하기 어렵고 장기화되는 경향이 높다. 적정 입주 물량에 비해 23년, 24년 입주 예정 물량이 상회하고 있다. 이는 그 지역뿐만 아니라 주변 지역까지 역 풍선 효과를 가져올 수 있다. 주택구입부담지수(주택금융통계)는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 유용하다. 현재 글로벌 리스크는 중국발 버블 붕괴, 우·러 전쟁발 식량 에너지 문제, 신흥국발 연쇄 부도로 인한 위기, 일본의 금리 인상에 따른 엔 캐리 트레이드의 역효과가 있다.

 

물가가 상승하는 경우

1. 시장 상황

• 공급이 줄어들 때: 우·러 전쟁으로 밀 생산량이 감소하였을 때 등
• 통화량이 증가할 때: 정부의 재정 확장 정책, 은행의 통화 완화 정책, 저금리 정책 등
• 수요가 증가할 때
• 소비자와 대중의 심리가 광적인 붐을 일으키는 경우: 튤립버블

2. 정부와 중앙은행의 재정, 통화 정책 상황

• 정부가 재정 확장 정책을 쓸 때 : SOC 사업 확대 등
• 은행이 시중에 통화량을 증가시킬 때: 미국의 벤 버냉키 시절 ‘헬리콥터 머니’
• 저금리 통화 정책을 펼칠 때: 예금, 대출, 국채 금리가 낮을 때 기업 대출과 가계대출이 증가

 

향후 3년, 5년, 10년의 부동산 미래

5년 후에는 부동산 시장이 어떨까? 만일 충분히 거품이 제거되고 경제침체도 일단락되면 정상적인 시장이 도래할 것이다. 그러면 상승과 하락 간의 차이가 좁혀진 상태에서 안정적인 부동산 시장이 지속될 것으로 보인다. 물가 상승분만큼 소비자가 부담할 수 있는 주택 시장이 형성될 것이다. 10년 후는 어떨까? 10년 후에는 다른 요소를 고려해야 한다. 핵심 구매 연령과 학생 인구가 급감한다는 점이다. 핵심 구매 연령은 주택을 살 수 있는 여력이 있는 사람들이다. 우리가 2020~2021년에 계속 들은 이야기가 20·30세대의 주택 매수가 늘었다는 것이었다. 10년 뒤에는 지금의 20·30세대가 30·40세대가 되고 10·20세대가 20·30세대가 될 것인데, 인구 고령화로 인해 그 숫자가 지금보다 무조건 적어진다. 게다가 지금의 20·30세대가 지금의 상황, 즉 폭등 후 급락을 이미 경험했는데 다시 같은 일을 반복할까? 이번 같은 불장이 또 올 수 있을까? 아마 힘들 것이다. 매수세가 생기더라도 그 힘이 이번 폭등장과 같은 일은 없을 것이라고 본다.

대한민국 중산층이 자산을 지키는 일

앞으로 금리는 계속 상승할 여력이 많다. 이에 따라 21년 계약한 사람들의 역전세와 역월세가 나오고 있으며 22년 계약한 사람들 또한 같은 일이 일어날 것은 자명하다. 23년 1분기 기준 30%에 육박하고 있으며 24년 2분기에는 40%로 늘어날 것으로 예측된다. 금리와 환율을 알면 경제가 보이고 자산을 지킬 수 있다. 한 나라 중앙은행의 가장 큰 목적은 물가를 안정시키는 것이고 이를 위해 모든 수단을 동원한다. 미국의 물가와 금리를 분석하려면 FRED 웹사이트의 CPI(소비자 물가 지수) 메뉴 중 Median Consumer Price Index(중위수 소비자물가지수)와 금리와 함께 교차 분석하면 좋다. 정부 정책의 실현 가능성을 100% 믿지 말고 살펴봐야 한다. 경제는 순환되고 되풀이된다.

 

 

부동산 시장을 별개로 보지 말고 국내외 경제 상황, 국내외 금리, 환율 등을
모두 고려해서 부동산 시장에 접근해야 한다는 것을 느꼈습니다.
앞으로 부동산 시장이 상승세로는 돌아갈 수 없다는 것을 확신했으며
다시 오를 때 투자할 수 있도록 준비하는 것이 현명한 투자자가 될 수 있을 것입니다.

 

부동산 관련 책을 청랑이 추천합니다.

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다